Une copropriété est un immeuble, ou un groupe d’immeubles, dont l’appartenance est partagée entre plusieurs individus. Chacun de ces individus dispose d’un ou de plusieurs lots qui sont composés d’une partie privée et d’une quote-part des parties communes. La loi 65-557 du 10 juillet 1965 donne la définition suivante pour la copropriété : “Tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes”.
Les gros travaux au sein d’un immeuble sont gérés par la copropriété. C’est notamment celle-ci qui doit souscrire à la garantie dommages ouvrage pour assurer la protection de l’immeuble, lorsque les gros travaux touchent aux parties communes de l’habitation. Est-ce dans les pouvoirs du syndic de copropriété d’imposer une assurance dommages ouvrage aux copropriétaires ? Est-ce systématiquement la responsabilité du syndic de souscrire à l’assurance dommages ouvrage ? A qui revient la déclaration de sinistre lorsque celui-ci a bien lieu ? Retrouvez ici quelques éléments de réponse.
L’assurance dommages ouvrage : une obligation légale pour le maître d’ouvrage
Selon la loi Spinetta du 4 janvier 1978, le maître d’ouvrage a l’obligation légale de souscrire à une assurance dommages ouvrage avant le commencement de travaux en copropriété. Si les travaux portent sur une partie commune de l’immeuble, il revient au syndic de copropriété, en tant que maître d’ouvrage, de souscrire à l’assurance dommages.
Cependant, lorsque les travaux à réaliser tombent dans la partie privative, la souscription à l’assurance dommages ouvrage revient au copropriétaire seul. Il est bon de noter que, dans le cas où les travaux sont réalisés dans la partie privative, le syndic va demander une attestation de souscription à la garantie dommages ouvrage, pour que l’accord pour réaliser les travaux soit donné au propriétaire par l’assemblée générale.
Pourquoi souscrire à l’assurance dommages ouvrage ?
Lorsque la copropriété souscrit à l’assurance dommages ouvrage avant que le chantier ne soit officiellement ouvert, elle tire parti, en cas de sinistre, du financement des travaux de réparation sans avoir à attendre que le tribunal étudie la plainte et statue sur la responsabilité de l’entreprise ayant entrepris le chantier en tant que maître d’œuvre. En effet, en cas de dommages constatés sur la structure de l’immeuble suite à la réalisation des travaux, une procédure judiciaire entamée à l’encontre de la compagnie de construction ou du maître de chantier pourrait être longue et coûter cher.
Il faut aussi souligner que si la copropriété ne souscrit pas cette garantie, les frais d’expertise ainsi que les frais de procédure judiciaire seront à sa charge. Elle permet d’éviter une longue attente. Cette assurance reste applicable même si l’entreprise ayant réalisé les travaux et dont la responsabilité du sinistre est avérée a arrêté son activité ou a déposé le bilan.
D’autre part, dans l’éventualité où il y une vente d’appartement dans un délai de dix ans suivant la fin du chantier, le notaire a l’obligation de vérifier qu’une assurance dommages ouvrage a été effectivement souscrite et va inscrire les références de l’assurance dans l’acte de vente.
La garantie est attachée au bien immobilier durant la période de dix ans et elle suit les propriétaires successifs du bien. Si la copropriété a refusé de souscrire à cette assurance, le notaire sera dans l’obligation de mentionner, dans l’acte de vente, que les travaux n’ont pas respecté les obligations légales. Ceci a de fortes chances de faire fuir les potentiels acheteurs. Il y a donc grand intérêt pour la copropriété de souscrire un contrat adapté.
Il est important de préciser que lors du vote, le syndic doit informer l’assemblée que la souscription à l’assurance dommages ouvrage est une obligation légale. S’il manque à son devoir, le syndic commettra une faute de gestion et pourrait voir sa responsabilité civile professionnelle engagée. Cependant, le syndic n’a qu’une obligation de moyen, et non de résultat, ce qui veut dire que si l’assemblée générale vote un refus de souscription, il ne sera pas possible d’engager la responsabilité du syndic.
Les sinistres couverts par l’assurance dommages ouvrage
Les sinistres couverts par cette assurance sont ceux de nature décennale, notamment les dommages qui :
- Rendent l’ouvrage impropre à sa destination
- Affectent l’un des éléments constitutifs
- Compromettent la solidité
- Affectent la solidité des éléments d’équipement qui sont indissociables de l’ouvrage
Quelques exemples de travaux dans les parties communes qui peuvent faire courir le risque de sinistre de nature décennale et qui requièrent cette assurance :
- Les travaux touchant aux fondations ou à la structure tels que la réfection d’une toiture, le ravalement maçonné, ou la surélévation d’un immeuble
- Les travaux sur les équipements dissociables de l’immeuble dont le mal fonctionnement pourrait entraîner une impropriété, tels que le remplacement d’une chaudière
- Les travaux sur les éléments indissociables de l’immeuble, tels qu’un changement de canalisations encastrées
- Les ouvrages de voiries tels que les travaux d’assainissement
Les travaux d’aménagements tels que le changement de revêtement de sol ou la peinture des murs ne sont pas concernés.
Le coût de l’assurance dommages ouvrage pour la copropriété
Le montant de l’assurance est établi en fonction du montant des travaux qui doivent être réalisés, et non en fonction du profil du souscripteur de cette assurance. Pour le calcul, on applique un taux compris entre 0,8% et 12% sur le coût total des travaux à garantir. Ce taux varie en fonction du type de l’ouvrage (appartement, maison individuelle, immeuble, bâtiment professionnel ou local commercial), de la destination de l’ouvrage (usage professionnel, usage personnel, location, vente), de la nature des travaux (construction neuve, rénovation, ou extension), de la présence d’un professionnel pilotant le chantier et de l’existence d’une étude du sol.
Bien que le taux soit variable en fonction du montant des travaux, il faut savoir que les compagnies d’assurance appliquent une prime minimum de 2250 euros pour les travaux dont le coût est relativement faible. Le montant de la prime peut aussi augmenter si le souscripteur choisit des garanties complémentaires telles que l’assurance tous risques chantiers, la garantie des dommages immatériels, la garantie constructeur non-réalisateur, ou la responsabilité civile du maître d’ouvrage.
Le coût de l’assurance dommages ouvrage peut paraître élevé. Cependant, il faut garder en tête que cette assurance offre une protection sur une période de dix ans. La prime se règle en une unique fois, lors de la souscription, contrairement à l’assurance habitation dont le montant est réglé chaque année et qui est renouvelable par reconduction tacite. Comme le montant de la prime dépend du montant des travaux, un ajustement peut être fait à la fin des travaux, lorsque le coût total final du chantier est établi.
La déclaration de sinistre en copropriété
Lorsque des sinistres relevant de la garantie décennale sont constatés, il ne faut pas attendre pour prendre action. Si les sinistres se trouvent dans les parties communes, il faut immédiatement informer le syndic. Si les sinistres sont dans les parties privatives, le copropriétaire concerné doit déclarer lui-même les dégâts à la compagnie d’assurance auprès de laquelle le contrat a été souscrit.
La déclaration de sinistre doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception pour être recevable. Il est également possible de la remettre en main propre à la compagnie d’assurance, en échange d’un récépissé de cette même compagnie.
La déclaration doit comporter les éléments suivants :
- Le nom du propriétaire de la construction sinistrée
- La référence du contrat d’assurance
- L’adresse de la construction sinistrée
- La date d’apparition des dommages, une description de ces dommages ainsi que leur localisation
- La date de la première occupation ou la date de réception des locaux
Si la déclaration est émise pendant la période de parfait achèvement selon l’article 1792-6 du code civil, il faut aussi joindre une copie de la mise en demeure faite au titre de la garantie de parfait achèvement.
Lorsque la lettre de déclaration est reçue par la compagnie d’assurance, celle-ci va mandater un expert pour évaluer les sinistres. La compagnie d’assurance dispose d’un délai de 60 jours, suivant le rapport de l’expert, pour informer si elle appliquera la garantie dommages ouvrage ou pas. Si l’application de la garantie est acceptée, le souscripteur recevra une offre dans un délai de 90 jours. Si l’assuré accepte l’offre, il reçoit l’indemnisation sous 15 jours.