Vous souhaitez acquérir un bien immobilier et vous vous interrogez sur le fonctionnement d’un crédit immobilier ? Avant d’aller de l’avant avec votre projet d’acquisition, qu’il s’agisse de l’achat d’une résidence neuve ou non, vous devez bien vous renseigner sur les conditions d’obtention d’un prêt.
Faut-il passer par la banque ou par un courtier spécialisé ? Comment fonctionne un prêt immobilier ? Quels sont les différents types de crédits immobiliers ? Comment obtenir les taux les plus bas ? Pourquoi faire des comparaisons d’offres ? Voici tout ce que vous devez savoir sur l’obtention d’un emprunt immobilier au meilleur taux !
Le fonctionnement d’un prêt immobilier
L’acquisition d’un bien immobilier implique généralement la demande d’un prêt immobilier. Si vous avez décidé d’acheter une maison ou un appartement, ou encore de faire construire votre résidence principale, vous devez bien vous informer sur les différents types de crédits immobiliers. Le crédit que vous allez demander doit correspondre à votre profil d’emprunteur, mais aussi au type d’opération à financer.
Le prêt immobilier engage l’emprunteur sur plusieurs années. Vous devez donc vous assurer de pouvoir rembourser l’emprunt dans les délais convenus dans le contrat. Chaque mois, vous êtes tenu de rembourser le capital et les intérêts. Pour vous protéger, il y a ce qu’on appelle l’assurance de prêt immobilier. Celle-ci offre également une sécurité à la banque qui vous octroie le prêt. En cas d’incapacité ou de décès, l’assurance interviendra pour couvrir les échéances.
Les différents types de prêts immobiliers
Voici les critères de chaque type de crédit immobilier :
Le prêt immobilier bancaire classique
Encadré par la loi, le prêt immobilier bancaire classique vous engage sur plusieurs années. Le taux de ce type de prêt ne peut pas dépasser le taux d’usure. De plus, le taux d’endettement ne peut pas être plus de 35% (l’assurance de prêt immobilier comprise). Il faut que votre reste à vivre après la mensualité soit suffisant pour faire face aux dépenses quotidiennes.
Une assurance emprunteur vous sera d’ailleurs demandée par l’établissement bancaire pour que vous et vos héritiers soyez couverts en cas de décès, de maladie ou d’accident, et donc d’incapacité de remboursement.
Le prêt in fine
Le crédit in fine vous permet de rembourser le capital d’un seul coup. Cela veut dire que vous remboursez seulement les intérêts via les mensualités. Si votre foyer est fortement imposé, c’est la meilleure solution pour vous, surtout si vous envisagez de faire des investissements locatifs.
Le prêt relais
Le prêt relais est un prêt qui concerne l’acquisition d’un bien immobilier suite à la vente d’un autre bien.
Le prêt à taux zéro
Il y a aussi le prêt à taux zéro plus connu comme le PTZ. Ce prêt permet de financer les premiers achats dans le neuf et dans l’ancien avec travaux. Il est accordé sous conditions de ressources.
D’autres critères sont pris en compte comme la zone de l’achat, le montant de l’opération immobilière, le nombre de personnes dans le foyer et le type d’opération, s’il s’agit d’une opération dans le neuf ou dans l’ancien. Dépendant de l’opération et de la zone, le PTZ peut financer jusqu’à 40% de l’opération.
Les prêts complémentaires
Pour compléter le budget d’achat, vous pouvez demander un prêt complémentaire. Parmi les solutions qui s’adressent à vous, il y a le prêt Action Logement, le PEL (Plan Épargne Logement), le CEL (Compte Épargne Logement) et le prêt PAS (Prêt d’Accession Sociale).
L’obtention d’un crédit immobilier
Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez déjà bien vous renseigner sur les critères sur lesquels les organismes de prêt se basent pour valider les demandes. Tout dépendra de votre niveau de revenu, mais aussi des critères ci-dessous :
- Le montant de votre apport
- Votre capacité d’endettement
- Votre capacité à épargner
- Votre activité professionnelle
- Votre profil d’emprunteur
- La gestion de votre compte courant
Qui plus est, vous devez avoir une bonne situation professionnelle et vous devez montrer que vous savez gérer votre argent. En sélectionnant avec soin le bien immobilier que vous voulez acheter et en prouvant que vous avez un bon apport personnel, vous augmentez vos chances d’obtenir un crédit immobilier.
L’obtention d’un prêt immobilier peut se faire auprès de la banque ou via un courtier immobilier. Ce qu’il faut noter, c’est que le crédit immobilier peut être accordé seulement par les établissements bancaires. Il ne s’agit pas d’un crédit à la consommation que l’on obtient généralement auprès des organismes spécialisés.
Si vous passez par un courtier immobilier, vous devez bien préparer votre budget, car cela engendre un coût. C’est le courtier qui se chargera de réaliser les démarches de prospection auprès des banques pour que vous puissiez obtenir votre prêt immobilier tout en profitant d’un taux avantageux. Il veillera également à ce que les conditions soient en adéquation avec votre profil d’emprunteur.
Enfin, il est utile de noter que la demande de prêt devra être validée par la banque. Si votre demande est acceptée, vous recevez une offre par courrier. Il est d’ailleurs nécessaire de bien faire la différence entre le premier accord de principe et la validation du prêt immobilier. Ce document permet simplement de confirmer que les négociations peuvent continuer.
Le calcul du taux d’intérêt du crédit immobilier
Le calcul du taux d’intérêt du prêt immobilier se fait en fonction de trois éléments, notamment les taux des marchés financiers, les frais de création du crédit immobilier, et la marge de l’établissement bancaire. L’astuce est de créer un dossier solide et de le présenter à la banque.
Attention, si votre profil d’emprunteur est risqué, le taux du crédit immobilier sera élevé. Avec l’apport personnel, vous arriverez à rassurer la banque. De même si vous ajoutez des prêts immobiliers aidés à votre plan de financement, par exemple, le PTZ de l’État.
Notez également que la durée de l’emprunt immobilier est un autre critère déterminant dans le calcul du taux immobilier. À titre d’exemple, si la durée de remboursement est plus longue et si les mensualités sont moins élevées, le coût total des intérêts sera plus conséquent.
La comparaison des offres de prêt immobilier
Vous devez déjà définir le montant du crédit dont vous avez besoin en fonction de l’acquisition que vous souhaitez faire. Pour choisir l’offre de prêt la plus adaptée à votre situation, il est dans votre intérêt de comparer les différentes offres. En vérifiant le coût de l’assurance et les conditions de couverture, vous arriverez à trouver le crédit immobilier qui convient à votre profil d’emprunteur.
À savoir que ce n’est que lorsque le compromis de vente est signé que vous pourrez transmettre votre dossier de demande de prêt a la banque. Vous disposerez d’un délai de 45 à 60 jours pour trouver un financement une fois le compromis signé.
Au moment de comparer les différentes offres de prêts immobiliers, vérifiez bien le taux immobilier, les conditions du contrat et les frais annexes comme les frais bancaires, l’assurance et les frais de garantie. Vous pourrez également vérifier le TAEG soit le taux annuel effectif global.
Ce taux inclut les intérêts à verser à la banque et aussi les autres frais. Il est d’ailleurs nécessaire de rappeler que le crédit immobilier a un coût qui est majoritairement défini par le taux d’intérêt. Il est donc dans votre avantage de comparer les taux pour réduire ce coût au maximum.
Les frais de notaire sont-ils couverts par l’offre de prêt ?
Une autre question que se posent généralement les demandeurs d’emprunts immobiliers est la suivante : est-ce que les frais de notaire sont couverts par l’offre de prêt ? Ce qu’il faut noter, c’est que l’apport personnel permet de s’acquitter des différents frais annexes et des frais de notaire. Si vous n’avez aucun apport personnel, vous pouvez toujours faire la demande d’un financement à 110% ce qui vous permettra d’anticiper les frais de notaire.
Enfin, il est utile de souligner que les frais de notaire dépendent de la localisation du bien immobilier, mais aussi du type d’immobilier s’il s’agit d’un bien neuf ou ancien. Généralement, l’ancien a un pourcentage plus élevé que le neuf. Vous devez donc bien vous informer et prendre le temps de faire des comparaisons avant d’aller de l’avant avec l’acquisition d’un bien, et donc la demande d’un prêt immobilier.